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El sueño de la casa propia ha funcionado históricamente como motor de ascenso social en Argentina. Pero en los últimos años se popularizó la idea de que ‘todo el mundo alquila’ y que el acceso a la propiedad quedó en el pasado, tema que ganó popularidad por el debate sobre la ley de alquileres (2020-2023).
¿Qué dicen los datos? La proporción de hogares propietarios era del 67,8% en 1991, alcanzó un pico de 74,9% en 2001, y retrocedió al 65,7% en 2022, nivel incluso por debajo del censo de 1980. Entonces, ¿Qué condiciones permitieron alcanzar el pico de 2001 y porque volvió a caer el acceso a la vivienda?
Se describen tres factores para explicar la dinámica: el poder adquisitivo del salario, el acceso al crédito hipotecario y la estabilidad macroeconómica. Además, se muestra como la caída de los propietarios repercute en el mercado de alquileres y que señales podrían anticipar un cambio en la dinámica.
Situacion actual
La mejor y más completa fuente de información que se encuentra a disposición es el Censo Nacional del año 2022, el cual computa a 45,6 millones de personas que viven en 15,9 millones de hogares. Las mismas se dividen en varias categorías según el régimen de tenencia y regularidad de la propiedad para la vivienda propia.
Siguiendo los datos del censo, tenemos que el 65,7% de los hogares son propietarios de su vivienda. Al ser un número para el total país, el mismo varia a lo largo de todas las provincias.
Si bien el censo ofrece datos muy precisos, tiene el problema de realizarse cada 10 años y no nos permite realizar un análisis de su dinámica, sino que solo nos permite tomar esos datos como referencia a lo largo del tiempo, entonces hace falta recurrir a otras fuentes para entender la dinámica sobre la propiedad de la vivienda.
Esto se puede resolver gracias a la base SEDLAC, que contiene estadísticas de pobreza, desigualdad, ingresos y otras variables socioeconómicas para todos los países de América Latina y varios del Caribe.
Es importante destacar que, si bien la serie muestra niveles distintos al censo por basarse en la EPH, la cual mide 31 aglomerados urbanos, hay una significativa tendencia al alza entre 2012 y 2016. Esto coincide con lo que se verá mas adelante, donde se puede observar que el poder de compra para la construcción estaba en máximos desde 1995.
Si tomamos como referencia los censos:
| Censo | Hogares propietarios de su vivienda* |
| 1970 | 58,7% |
| 1980 | 67,7% |
| 1991 | 67,8% |
| 2001 | 74,9% |
| 2010 | 72% |
| 2022 | 65,7% |
Esto ubica a Argentina en cantidad de propietarios levemente por debajo de los que hubo en 1990 o incluso 1980.
Una de las causas estructurales es que el suelo y los inmuebles funcionan en Argentina como activos financieros y reserva de valor, lo que desacopla sus precios de los ingresos en pesos de la población (Boix et al., 2023).
Causas
Para ser propietario de una vivienda existen dos maneras, construirla o comprarla. Para ambas alternativas se vuelve fundamental el flujo mensual (ingresos) que percibe cada persona y su capacidad de ahorro, además de la capacidad de acceder a financiamiento mediante crédito hipotecarios. Son estos factores los que permiten entender la dinámica en el acceso a la vivienda
Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo para la construcción, compra o refacción de una vivienda. En Argentina en el segundo trimestre de 2022 solo representaba el 0,59% del PBI, mientras que en 2019 representaba el 1,3%; menos que el 4% en Paraguay, 25% en Chile y 75% en EE. UU. (Boix, et. al.; 2023)
Además de tener en cuenta el crédito hipotecario, también es vital poder analizar cómo fue la “pelea” entre el salario y el costo de la vivienda.
Si se estiman los metros cuadrados que compra el RIPTE desde el año 1995 hasta octubre de 2025, junto al costo de construcción por m2 para edificios que brinda el consejo profesional de agrimensores, arquitectos y profesiones (ajusto por el ICC), obtenemos lo siguiente:
La otra forma de ver la capacidad del salario, es medirlo contra el valor de compra y no de construcción.
En síntesis, la existencia de estas 3 variables, ingresos relativamente estables en términos de poder de construcción y de compra, además de la existencia de crédito hipotecario, fue lo que llevo a la cantidad de propietarios a su máximo en 2001.
Efectos
Como muestra el cuadro de régimen de tenencia de la vivienda, aquellos hogares que no son propietarios de su vivienda, son en su gran mayoría inquilinos. Esto hace importante entender que efectos tuvo la significativa caída de propietarios entre 2010-2022.
Salvo el periodo de pandemia y el de cambio de gobierno en las últimas elecciones, el precio de los alquileres no parece haber sufrido grandes cambios e incluso se encuentra en uno de sus niveles más bajos. Sin embargo, esto es solo una cara de la moneda, lo que hace falta es comparar el nivel de salarios contra el costo de alquilar.
Para comprender que parte del salario se va en alquiler, se toman como datos el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) y la evolución del índice de alquiler de zona prop (departamento de 2 ambientes y 50 m2) desde 2015 a septiembre de 2025.
Como referencia internacional se suele establecer un límite del 30-35% del sueldo para gasto en alquiler, más que eso se empieza a hablar de una sobrecarga de la vivienda en los gastos del hogar. Sin embargo, la OCDE asegura que en promedio se debería destinar un gasto del 40%. (Lanzi, 2024)
Desde pandemia y la puesta en marcha de la ley de alquileres (Ley N° 27.551), el peso relativo del alquiler en el salario casi no logro romper el piso del 45%. Desde la derogación de la ley hubo un aumento de la oferta, mayor rotación de publicaciones, mayor negociación entre las partes, contratos más flexibles y menos presión sobre los precios. (Spazios, 2025; Contreras, 2024)
Las señales de recuperación
Este último tiempo comenzaron a aparecer señales de recuperación, pero que aún son incipientes. Desde el segundo “golpe” que sufrió el salario hacia fines de 2023 y comienzos de 2024, el mismo ha ido recuperando su capacidad de construcción hasta alcanzar el nivel del año 2022 e incluso del año 2019.
A esto se suman la derogación de la ley de alquileres, el retorno de los créditos hipotecarios y la estabilidad de precios que, modificaron las reglas de juego en la compraventa y en los contratos de locación. En casi dos años, el sector recuperó operaciones, redujo la brecha entre oferta y demanda y comenzó a dejar atrás los efectos de la recesión y de la falta de previsibilidad. (Cieri, 2025)
La cantidad total de escrituras de compraventas de inmuebles registro en septiembre de 2025 una interanual del 35,7%, sumando 6.998 registros, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, de las cuales 1.486 se formalizaron con hipotecas y llevan contabilizadas 10.827 a lo largo del año. (Ámbito, 2025)
Reflexión final
Si bien es cierto que la proporción de hogares propietarios ha sido en descenso desde 2001 y se encuentra en niveles menores a 1980, no es cierta la idea de que “todos alquilan”. Incluso en CABA, jurisdicción con la peor proporción de propietarios, los hogares propietarios son el 52,5%.
Aun así, la caída de los hogares propietarios es real, pasaron del 74,9% en 2001 al 65,7% en 2022 a nivel nacional. Esto tiene dos grandes explicaciones: la caída del poder de adquisitivo del salario y, principalmente, la falta de acceso al crédito hipotecario.
Paralelamente y como consecuencia de la falta de acceso a la vivienda propia, el alquiler pasó a ocupar un rol cada vez más importante en los hogares. El peso del alquiler superó los niveles recomendados por la OCDE desde 2020 hasta 2023. La derogación de la ley de alquileres ayudó a normalizar de cierta manera la importancia del alquiler en el salario, pero aun se mantiene en niveles más altos que el recomendado.
Asimismo, los datos más recientes ofrecen algunas señales de cierta recuperación en el sector. La estabilidad macroeconómica, acompañada del aumento de la oferta tras la derogación de la ley de alquileres ha hecho que la situación mejore. El salario ha recuperado poder adquisitivo y los últimos datos hace ver que lentamente vuelve a surgir el crédito hipotecario.
Sin embargo, el acceso a la vivienda es un proceso de largo plazo que requiere que estas condiciones se mantengan a lo largo del tiempo. Hasta que dichas condiciones no se consoliden, es difícil que la proporción de propietario vuelva a los niveles que supo tener en 2001.
Referencias
Ámbito. (22 de octubre de 2025). Escrituras con créditos hipotecarios fueron récord en septiembre
Boix, M., et. al. (2023). Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda. CIPPEC (Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento)
Cieri, José L. (7 de noviembre de 2025). Era Milei: cómo cambió el mercado inmobiliario en casi dos años, alquileres desregulados y operaciones en alza. Ámbito.
Contreas, C. (29 de diciembre de 2024). Alquileres: los 5 cambios que patearon el tablero del mercado a un año de la derogación de la ley. La Nación
COPAIPA (Consejo Profesional de Agrimensores, Ingenieros y Profesiones Afines. (2025). Costos de la Construcción
INDEC. (1970). Censo Nacional de Población, Familias y Viviendas. Instituto Nacional de Estadística y Censos
INDEC. (1980). Censo Nacional de Población, Familias y Viviendas. Instituto Nacional de Estadística y Censos
INDEC. (1991). Censo Nacional de Población, Familias y Viviendas. Instituto Nacional de Estadística y Censos
INDEC. (2001). Censo Nacional de Población, Familias y Viviendas. Instituto Nacional de Estadística y Censos
INDEC. (2010). Censo Nacional de Población, Familias y Viviendas. Instituto Nacional de Estadística y Censos
INDEC. (2022). Censo Nacional de Población, Familias y Viviendas. Instituto Nacional de Estadística y Censos
Lanzi, Maria J. (11 de julio de 2024). Un especialista revela cuánto de tu sueldo deberías destinar al alquiler para llegar a fin de mes. La Nación
Ministerio de Capital Humano. (2025). Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables
Reporte Inmobiliario. (28 de mayo de 2020). El salario y su poder de compra de m2.
Rouco, F. G. [@FGRouco]. El sueño de la casa propia en el peor momento. Publicación en X
Rouco, F. G. [@FGRouco]. Precio inicial de los alquileres. Publicación en X
SEDLAC (CEDLAS y Banco Mundial). (2025). Estadísticas de vivienda
Spazios. (17 de noviembre de 2025). Cómo cambió el mercado de alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina
ZonaProp. (2025). Index CABA Alquiler INDEC. (1970). Costo de la construcción (ICC). Instituto Nacional de Estadística y Censos